在澳洲持有holiday home，不少業主會一邊自用度假，一邊在Airbnb、Stayz或其他平台短租，希望同時取得租金收入及申報相關支出扣稅。不過，澳洲稅務局ATO近年明顯收緊對holiday home扣稅的審查，重點不再只是物業有沒有放租，而是是否真正主要用作賺取租金收入。
根據公開報道及ATO相關指引，ATO的新取態是，如果holiday home主要作私人休閒用途，業主未必可申報按揭利息、地稅、市政費、保險、維修等持有成本扣稅。單純把物業放上短租平台，並不一定足以證明物業真正可供出租及以收入為目的。
最容易出問題的，是業主在聖誕、復活節、學校假期、滑雪季或其他當地旺季，把物業留給自己、親友或家庭使用。對海邊度假屋而言，夏天可能是最有租務需求的季節；對滑雪區物業而言，冬季可能才是旺季。如果業主在最有機會賺租的時候封鎖日子自用，ATO便可能質疑物業是否真正作出租用途。
ATO亦會留意其他行為，例如租金是否高於市場水平、是否設定過多限制令租客難以預訂、是否只租給親友、物業是否部分區域不開放予租客使用，以及實際出租日數是否偏低。這些安排都可能令物業被視為偏向私人休閒用途，而非真正投資出租物業。
對移居澳洲或在澳洲持有第二物業的港人家庭而言，這個變化值得留意。很多家庭買holiday home，不只是為投資，亦希望子女假期、父母探親或家人聚會時可以使用。但如果同時依賴負扣稅或持有成本扣稅來支持現金流，私人使用比例及出租安排便要非常小心。
這並不代表holiday home完全不能扣稅。若物業真正在市場上以合理價格公開出租，特別是在高需求時段亦可供租客預訂，並有清楚出租紀錄，相關收入期間及合理比例的開支仍可能有扣稅空間。關鍵是要有紀錄支持，包括廣告資料、預訂紀錄、市場租金比較、私人使用日期、租客限制及相關開支分攤。
業主亦要明白，扣稅不是只看全年有沒有租金收入，而是要合理分配私人用途及出租用途。私人度假期間的開支，通常不應作為出租開支申報；若物業全年大部分時間被家人使用或封鎖，扣稅空間自然會大幅減少。
對準備移居澳洲並考慮購買holiday home的人士，稅務規劃應在買入前開始。要先分清物業主要目的是自用、投資出租，還是兩者兼備；再決定按揭、持有架構、出租平台、旺季安排及現金流預算。否則，本來以為可用租金及扣稅支持物業開支，日後可能被ATO否定，導致補稅、利息及現金流壓力。
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