隨著英國物業市場逐漸回暖，海外投資者面對的最大心理障礙之一便是當地的資產增值稅。在2024/25的稅務年度，免稅額再次從6000英鎊下調至3000英鎊。不過，一個好消息是，最高稅率從過去的28%降低至24%，預計這將促進買賣活躍度。由於香港並不徵收資產增值稅，投資英國物業的投資者在報稅及繳稅時，往往因不熟悉當地稅例而遭受罰款。本文將首先介紹報稅及繳稅的注意事項，然後分享三個「人人都能做」的應稅處理方法。
注意60天報稅規則
許多英國業主知道，租金收入需要在當地納稅，因此會在稅務年度結束後提交自我評稅報稅表（Self-Assessment Return）以報稅。然而，通過買賣產生的資產增值稅收益，必須在交易完成後60天內報稅並繳納相應稅款。若遲交，假設延遲6個月，罰款約為1000英鎊；如遲報超過半年，則可能面臨額外高達資產增值稅額10%的罰款。
此外，除了夫妻以外，所有的「轉名」行為都會被視為潛在的資產增值稅「買賣」行為，報稅也需在交易後60天內處理。即便賣出物業時出現虧損，非英國稅務居民亦需在出售後報稅，這一60天的規定同樣適用。許多投資者常常忽略這一點，因而遭遇罰款。
透過遺產贈予提升底價
另一個應對方法是通過提升物業的「底價」，以有效減少在出售時的「增值」部分，從而降低稅負。提升英國物業底價的方式有很多，其中一個低成本且大多數人都能做的方法是通過遺產繼承。在遺產處理過程中，物業轉移至繼承人時，其「底價」將由原持有人的購買價，變更為在過世當日的市場公允價，這對於長期投資者而言，實現了「底價提升」。
最重要的是，這種「底價提升」方法同樣適用於夫妻之間的遺贈。由於夫妻遺贈在英國可享有遺產稅的豁免，這一安排僅需一份遺囑的成本，將多年來的資產增值「清零」，無論是轉名還是出售，都能合法合規地節省稅款。
稅款可申請分期繳納
在繳稅方面，資產增值的處理也有其學問。對於正常賣出增值物業的投資者來說，繳稅主要影響回報，但在物業贈予、轉名或加名的情況下，因並未「實際賣出」，投資者可能會遇到現金流問題，甚至無法繳稅。在此情況下，投資者可以向稅局申請分期繳稅，最長可攤還10年，且可隨時選擇全額繳付。
當然，這種做法的缺點是需要支付利息，目前年利率約為7.75%，雖然偏高，但稅局會根據市場利率不定期調整。約兩年前，年利率僅為3.5%。對於現金流不足的家庭，分期支付是一種可行的解決方案。
善用「自住物業」選項
最後一種方法是向稅局提名「自住物業」。只要該物業保持作為私人居所，未來出售時所有資產增值均可免稅。這一做法適用於持有兩個或以上英國物業的投資者，每次增減物業數量時需在兩年內向英國稅局提名。但需注意的是，該物業必須不能出租、「適合」居住，且投資者每個稅年內需在該物業居住90天或以上。因此，這一方法更適合那些以房養學的家長，或是以短期資產增值為目標的投資者。