李明正

投資英國物業的最大障礙之一，無疑是當地複雜且高昂的稅率，特別是涉及英國物業稅務的各種規定。購買物業時，買家需支付多種印花稅，對於海外買家和擁有多處物業的人士，還會有額外的稅負。此外，租金收入需繳納入息稅，而在出售物業或進行名義轉讓時，原持有人需對增值部分支付最高可達24%的資產增值稅。在英國物業稅務中，更令人頭痛的是，無論買家的國籍或稅務身份如何，離世時都可能面臨高達40%的遺產稅。 目前，英國的個人遺產稅免稅額為325,000英鎊。若夫妻共同規劃，物業在遺贈給後人時的總價值不超過650,000英鎊（假設未有其他資產使用免稅額），則理論上不會遭遇遺產稅的困擾。然而，大多數投資者希望從物業中獲利，卻常常發現升值帶來的稅務考量變成了「幸福的煩惱」。在進行大額投資時，資產價值可能一開始就超過免稅額，使得投資面臨高額的「稅務風險」。因此，許多英國物業投資者開始利用所謂的「家庭投資公司」（Family Investment Company）來解決這一稅務難題，通過合理安排物業管理和傳承的利弊，進行系統性規劃。 家庭投資公司本質上是一家有限公司，與普通公司類似，需設立董事、會計、報稅及在英國公司註冊處登記等。然而，家庭投資公司與一般公司最大的不同在於其股權架構和公司章程的特殊設計，這些設計針對每類角色和持份者都有明確的規範和限制。傳統上，應對英國物業稅務的常見做法是提前將物業轉讓給年輕繼承人，只要贈與滿7年，所贈財產便不會納入個人遺產稅範疇。雖然這個方法看似便捷，卻潛藏著不少問題。首先，受贈人必須年滿18歲，因為18歲以下人士不能持有物業權益；其次，年輕繼承人在獲得大額物業後，若理財不當，可能會導致財產損失；最後，即使繼承人理財得當，若遇婚姻問題，家產也可能面臨流失。利用家庭投資公司，投資者可以通過設計股份權益，在轉移財產的同時，保留對物業的管理和控制權。 在設計家庭投資公司的股權時，通常會將股份劃分為「字母股」，例如「A股」和「B股」，並為每類股份設定一些限制。常見的做法是「A股」不享有任何股息，也不佔有公司資本，但擁有投票權和重大決策權；而「B股」則沒有投票權，但可以收取股息，並在物業出售時獲得相應的資本回報。公司的董事通常由原物業持有人（如父母）擔任，並通過公司章程賦予一定的「權力」，例如決定股息的派發時機和金額。透過將物業注入公司以換取股份，原持有人可以保留「A股」，並將「B股」贈予年輕繼承人（如子女），這樣便能有效將大部分資產價值從自己名下轉移到繼承人手中，同時降低潛在的英國物業稅務風險，並保持對資產的管理權（如買賣及分配股息）。當然，家庭投資公司的設計靈活多變，還可以進一步引入「Freezer Shares」和「Growth Shares」等不同類型股份，以滿足家庭的各種理財需求。如果想進一步了解如何成立家庭投資公司或我們其他服務內容，歡迎隨時聯絡我們作進一步討論及查詢。

在最新的財政預算案中，加拿大政府提議將資產增值稅的應課稅比率從50%提高至66.7%。對個人來說，首25萬加元的收益仍可享受50%的應課稅比率，但超出部分將按66.7%計稅。公司和信託的收益應課稅比率則統一為66.7%，預計這項新法規將於6月25日生效。值得注意的是，加拿大並沒有固定的資產增值稅「稅率」，納稅人在出售資產時，超出調整成本（Adjusted Cost Base）的收益需扣除銷售支出後，按50%作為應課稅收入，最終根據納稅人的邊際稅率計算稅款。 以一名居住在卑詩省的納稅人為例，假設其工資和租金收入已達到最高稅率，他在該稅務年度賣出價值10萬加元的股票，扣除成本後淨收益為5萬加元，稅款計算為5萬加元 x 50%（應課稅比率）x 53.5%（邊際稅率）= 13,375加元。隨著新法案的實施，收益應課稅比率的提升將對以下三類人群產生重要影響。 三大受影響群體 第一類：海外投資者這類人群是指在加拿大擁有物業的外國投資者。近年來，加拿大政府對海外人士購買住宅物業的限制加大，這在一定程度上增加了二手物業的出售難度。加上最近樓市表現回暖，許多投資者在套現方面遇到挑戰，未來出售時的增值收入可能會超過25萬加元的舊收益應課稅比率，導致稅後回報的下降。 第二類：移民及長居人士這一類群體顯而易見，長期居住在加拿大的人士將成為當地的稅務居民。根據當地稅法，納稅人在全球範圍內擁有的資產增值都需交稅，這些資產包括股票、債券、互惠基金、交易所買賣基金和投資物業等。 以之前的卑詩省納稅人為例，若他在當年售出一處投資物業，淨利潤為50萬加元，根據現有稅法，資產增值的入息稅為13.375萬加元。但在新稅法生效後，僅有首25萬加元的收益可享50%的應課稅比率，剩餘部分則需以66.7%計算，最終的入息稅將增至15.6042萬加元，稅負增加約17%。 第三類：計劃離開加拿大的人士最後一類受影響的群體是那些考慮移居他國的人，包括二次移民或回流人士。當加拿大的稅務居民離開並切斷與加拿大的關係時，政府會將其名下的全球資產視為以當日市場公允價「賣出」，超出調整成本的部分需按正常的資產增值計算入息稅，這便是所謂的「離境稅」（Departure Tax）。對於在加拿大生活多年並擁有海外資產的納稅人來說，這一增值金額很可能會超過25萬加元，因此新稅制將對他們影響最大。 分散資產以降低稅負 由於新稅制下首25萬加元的資產增值仍以50%計算入息稅，投資者可以合理利用這一「額度」，考慮將資產分散到多個稅務年度進行套現。同時，減少持有高價固定資產的風險，將資金分散至多個較低單價的投資項目，可以在出售時更容易保持收益在25萬加元以下。此外，轉向流動性更高的投資工具，如股票、債券或基金，也是值得考慮的策略。對於計劃離開加拿大的人士，提前分批出售部分資產，能有效降低計算「離境稅」時的應課稅總額。

英國首相辛偉誠驟然宣布將於7月4日提前舉行大選，根據最新民調，工黨的支持率比執政的保守黨高出約20%，預示著可能出現政權交替。許多分析人士將此次提前大選形容為「提早了斷」。在今年春季的財政預算案中提到的稅改，對於移居英國的人士影響最大的是計劃廢除超過200年的滙款制。儘管取消滙款制和「居藉」連結稅務的改革尚未立法，隨著大選的臨近，立法工作很可能會被推遲至新一屆政府。 工黨早前對稅改提出了意見，指出現行制度對於「非居藉」人士相對不利。對於擁有一定資產的移英人士來說，未來在「身份規劃」上需更加謹慎，以靈活的生活方式降低稅務負擔。利用歐洲仍然存在的「黃金簽證」項目，搭配各個歐盟國家的「非居藉」人士友好稅務政策，擴大生活範圍，為家庭成員留下一條後路，無疑是一個明智的選擇。 工黨擬收緊遺產稅規定 對於「非居藉」人士，尤其是高資產淨值和中產階級，移居英國前通常會設立除外資產信託（Excluded Property Trust）來進行遺產稅規劃。這種信託的設立者即使未來成為英國居藉人士，所有在成為居藉之前注入的海外資產仍可獲得遺產稅的永久豁免。 在春季預算案中，政府曾承諾，只要除外資產信託在2025年4月6日前成立並注入資產，這些資產將繼續免徵遺產稅，這實際上設置了一道明確的截止線。然而，隨著執政黨可能會更換，且新稅改尚未立法，這一承諾已經變得不再可靠。根據工黨的立場，這一「截止線」可能會被否定，甚至已成立的信託也將失去遺產稅的豁免，這對於已在英國居住多年的「非居藉」和「視同居藉」人士來說，無疑是不公平的。 根據非官方的金融業統計，約三分之一的受影響人士計劃在稅改實施後離開英國。如果除外資產信託失去遺產稅的「保護網」，信託內的所有資產將與英國居藉人士成立的信託相同，每10年需就超過遺產免稅額的資產價值支付6%的稅款，並在未來分配信託資產時，也需支付上限6%的「分手稅」。 考慮歐盟國家的友好稅務政策 針對可能受到稅改影響的移英人士，考慮改變生活方式，尋求移民與稅務之間的平衡，或許是一條可行之路。英國的稅制在全球徵稅國家中，最大的優勢是稅務居民身份的界定明確，通過居住天數的規劃，可以有效減少成為稅務居民的時間。而周邊的許多歐盟國家，生活圈與英國相近，且不少國家對「非居藉」居民提供友好的稅務政策。 例如，在希臘和意大利，新移民可享有長達15年的稅收優惠。希臘要求在過去8年中有7年為非稅務居民，而意大利則要求在過去10年中有9年為非稅務居民，這樣的移民可每年僅需繳交定額稅10萬歐元，所有海外收入免稅；此外，意大利還不對海外資產徵收遺產稅及財富稅，並允許海外資金自由匯入無需納稅。 如果尋求更靠近英國的選擇，愛爾蘭也是一個不錯的選擇。「非居藉」人士只要能證明其非永久定居的意圖，便可以終生使用類似英國現行滙款制的稅務規則，所有海外收入只需在匯入當地時納稅。透過靈活運用「黃金簽證」，制定理性且周全的生活方案，將有助於應對政策變動帶來的風險。

隨著英國物業市場逐漸回暖，海外投資者面對的最大心理障礙之一便是當地的資產增值稅。在2024/25的稅務年度，免稅額再次從6000英鎊下調至3000英鎊。不過，一個好消息是，最高稅率從過去的28%降低至24%，預計這將促進買賣活躍度。由於香港並不徵收資產增值稅，投資英國物業的投資者在報稅及繳稅時，往往因不熟悉當地稅例而遭受罰款。本文將首先介紹報稅及繳稅的注意事項，然後分享三個「人人都能做」的應稅處理方法。 注意60天報稅規則 許多英國業主知道，租金收入需要在當地納稅，因此會在稅務年度結束後提交自我評稅報稅表（Self-Assessment Return）以報稅。然而，通過買賣產生的資產增值稅收益，必須在交易完成後60天內報稅並繳納相應稅款。若遲交，假設延遲6個月，罰款約為1000英鎊；如遲報超過半年，則可能面臨額外高達資產增值稅額10%的罰款。 此外，除了夫妻以外，所有的「轉名」行為都會被視為潛在的資產增值稅「買賣」行為，報稅也需在交易後60天內處理。即便賣出物業時出現虧損，非英國稅務居民亦需在出售後報稅，這一60天的規定同樣適用。許多投資者常常忽略這一點，因而遭遇罰款。 透過遺產贈予提升底價 另一個應對方法是通過提升物業的「底價」，以有效減少在出售時的「增值」部分，從而降低稅負。提升英國物業底價的方式有很多，其中一個低成本且大多數人都能做的方法是通過遺產繼承。在遺產處理過程中，物業轉移至繼承人時，其「底價」將由原持有人的購買價，變更為在過世當日的市場公允價，這對於長期投資者而言，實現了「底價提升」。 最重要的是，這種「底價提升」方法同樣適用於夫妻之間的遺贈。由於夫妻遺贈在英國可享有遺產稅的豁免，這一安排僅需一份遺囑的成本，將多年來的資產增值「清零」，無論是轉名還是出售，都能合法合規地節省稅款。 稅款可申請分期繳納 在繳稅方面，資產增值的處理也有其學問。對於正常賣出增值物業的投資者來說，繳稅主要影響回報，但在物業贈予、轉名或加名的情況下，因並未「實際賣出」，投資者可能會遇到現金流問題，甚至無法繳稅。在此情況下，投資者可以向稅局申請分期繳稅，最長可攤還10年，且可隨時選擇全額繳付。 當然，這種做法的缺點是需要支付利息，目前年利率約為7.75%，雖然偏高，但稅局會根據市場利率不定期調整。約兩年前，年利率僅為3.5%。對於現金流不足的家庭，分期支付是一種可行的解決方案。 善用「自住物業」選項 最後一種方法是向稅局提名「自住物業」。只要該物業保持作為私人居所，未來出售時所有資產增值均可免稅。這一做法適用於持有兩個或以上英國物業的投資者，每次增減物業數量時需在兩年內向英國稅局提名。但需注意的是，該物業必須不能出租、「適合」居住，且投資者每個稅年內需在該物業居住90天或以上。因此，這一方法更適合那些以房養學的家長，或是以短期資產增值為目標的投資者。

在之前的文章中，筆者探討了英國稅改的問題，以及如何利用歐洲的「黃金簽證」進行身份規劃，以合法減少稅負。隨著文章的發佈，許多讀者提出了疑問，特別是對於擁有二至三千萬資產的人來說，是否有更具性價比的選擇？如果目前的移居地是如加拿大或澳洲等高稅國，該如何部署？回流是否是個可行的選擇？如果不想回流，是否可以考慮「二次移民」或「太空人」生活方式，保留外國身份，同時實現「稅務自由」？在這方面，杜拜（阿聯酋）的身份證明或許是最理想的方案，特別適合擁有一億幾千萬資產的中產家庭。 杜拜的稅務優勢 從全球範圍來看，低稅率甚至「零稅率」的地區多不勝數，但往往是落後國家或偏遠小島，並不適合長期居住。而杜拜作為國際金融中心，與香港相媲美，其城市規劃更現代化，生活環境也愈加國際化。 作為酋長國的杜拜，國土面積約為香港的一倍，但其人口卻不到香港的一半，其中大約85%是外國人，因此當地人主要使用英語溝通。杜拜的「零稅率」政策意味著，不論收入來源及是否為稅務居民，杜拜均不對個人徵收收入稅、資產增值稅和遺產稅。換句話說，在杜拜工作、購房、收租，甚至在海外投資，都無需繳納稅款。當然，這裡的「零稅率」僅針對個人直接稅，仍有一些間接稅如消費稅和企業稅（9%）存在。 減少稅負的策略 了解杜拜的經濟和稅務環境後，接下來的問題是，如何利用這個「零稅」天堂來應對英國、澳洲和加拿大的稅務問題？由於這些國家的全球徵稅僅適用於稅務居民，只要能符合當地稅局的「非稅務居民」標準，就能顯著減少稅負，同時保留當地的永居或護照。 不同國家的稅務居民規則各異，以英國為例，若在當地沒有全職工作，且在英國以外擁有長期居所（租或購皆可），只需控制在英國的居住天數，便可符合成為「非稅務居民」的條件。 對於澳洲和加拿大，成為「非稅務居民」的要求則更為複雜，不僅要考慮居住天數，還需評估與當地的經濟和家庭關聯，以及在當地永居的意圖。因此，如何「斬斷」這些關聯成為關鍵。這時，成為杜拜的稅務居民尤為重要，因為只有如此，才能獲得當地稅局發出的稅務居民身份證明，並向澳洲和加拿大等國稅局提交，必要時可依據「歸屬認定規則」（Tie Breaker Rules）申請成為「非稅務居民」。 獲取杜拜居留權的方式 要在杜拜獲得居留權（身份證）和稅務居民證明，目前主要有兩種途徑。第一種是通過購買價值超過200萬迪拉姆（約426萬港元）的物業，獲得為期10年的「黃金簽證」，這樣便無需每年入境維持身份。第二種則是通過企業移民方式獲得為期2年的簽證，雖然需要每半年入境一次，但成本僅為「黃金簽證」的七分之一到八分之一，而且續證相對容易。對於商業人士而言，這也允許使用公司來減少海外稅負。 如果實現「稅務自由」是主要目標，第二種方式的性價比更高，退出機制也更靈活，並且對申請者沒有學歷、語言或資產收入等要求，適合絕大多數人選擇。

近年來，「數碼遊牧」這一詞彙越來越受到關注，指的是一種新興的工作與生活方式。只要有網絡，就能運用專業技能在全球各地自由工作。隨著全球年輕勞動力的短缺，各國政府開始重視如何吸引這些數碼遊牧者，從生活水平、福利到稅務政策上都需有所優惠，以便吸引他們留下來。 在出生率持續下降和社會老齡化的背景下，擁有一定資產的退休人士，或是有穩定現金流的「銀髮族」，同樣成為各地政府積極吸納的對象。對於這些有資產的退休人士而言，他們自然不希望成為「被收割」的對象。而在許多國家都實行全球徵稅的情況下，如何通過身份規劃成為「稅務牧民」（Tax Nomad），則成為一種新興的理財策略。 許多人誤以為「牧民」意味著沒有根基，這在華人社會中較難被接受。筆者想分享一位朋友的真實案例。他在90年代中期全家移民加拿大，後來夫妻回流，子女則在加拿大落地生根。近年，他在大灣區購置了房產，定期北上度假，每年還會在加拿大待上3至4個月，陪伴孫子。如果您認為這樣的故事不稀奇，那麼這正是「稅務牧民」身份規劃的例子。儘管加拿大和中國都實行全球徵稅，但在這種生活安排下，他幾乎不會成為中國、香港或加拿大的稅務居民，除了在各地的收入和資產外，其他「海外」財富不會受到跨境徵稅的影響。 「稅務牧民」的核心概念在於透過精心的身份規劃，控制居住天數及財產配置，以合法的方式避免在多個地點成為稅務居民，從而有效降低稅負。在這個過程中，通常會選擇低稅率或零稅率的國家作為「根基」，即所謂的經濟和生活重心，同時避免在高稅和全球徵稅的地區集中資產。例如前述的朋友，他的經濟重心設在香港，雖然香港不是零稅地區，但由於不實行全球徵稅，資產增值及投資收入等多項收入都是免稅的。除了香港，新加坡、摩納哥、聖基茨和尼維斯聯邦、關曼群島、百慕達和「零稅」的杜拜等地也是稅務優勢地區，適合成為「根」。 然而，並非每個人都適合成為「稅務牧民」。對於那些需要在特定地點全職工作，或需照顧小孩學業的人來說，生活的地域性因素不容忽視。人生有不同的階段，每個人賺取收入的方式也各不相同。例如，子女已成家的退休人士，經常出國的商業人士，或是依賴被動收入的家庭，都可以在全球化的背景下，考慮成為「稅務牧民」。這不僅能夠享受環遊世界的自由，還能將省下的稅款用於提升自己的生活質素，何樂而不為呢？

英國的2023/24稅務年度已於4月5日結束。若您在這個年度內是英國稅務居民，或在當地有應稅收入（如租金、利息等），則有責任在限期之前進行報稅，即所謂的自我評估報稅（Self Assessment）。報稅方式可選擇書面或透過英國稅局的線上系統進行，您也可以選擇自行報稅或聘請稅務顧問協助。以下是六個常見的報稅錯誤，以幫助您避免不必要的麻煩。 一、海外家人代收的收入需報稅 許多客戶在移居英國後，仍在香港擁有資產（如物業），其產生的收入（如租金）不會滙入他們的戶口，而是作為留港親人的「家用」。從英國稅務角度來看，這些租金仍視為納稅人收入，無論收入是否實際存入個人銀行戶口。 二、報稅限期不只有1月31日 雖然電子報稅的截止日期是稅季結束後的1月31日，但若使用滙款制報稅，則需於10月31日前以書面方式提交報稅。若您是首次報稅，或在該年度開展新業務（如開網店或出租房產），則需在10月5日前通知稅局並申請稅籍號碼（Unique Taxpayers Reference）。此外，自2020年起，若您在英國出售物業並需就資產增值課稅，必須在交易完成後60天內報稅及繳稅，這是獨立於自我評估報稅的限期。 三、為香港公司遙距工作的薪金屬於海外收入 即使您的香港僱主在英國沒有任何業務或辦事處，而您僅是後勤員工，支付工資的戶口仍為香港，但只要您在英國工作，該工資收入便視為英國來源，納稅對象亦是英國。這與第五點的稅務扣減安排有所不同，請務必小心處理報稅問題。 四、收入低於個人免稅額不必報稅 報稅義務不等於納稅責任，即使您不需要繳稅，作為稅務居民，仍可能需完成報稅義務。常見情況包括： 五、在香港交稅的收入仍需報稅 香港採取地域來源徵稅，來源於香港的收入（如租金、佣金等）通常會在香港繳稅。根據雙邊稅收協定（Double Tax Treaty），香港稅局享有優先徵稅權。即使在香港已繳稅，成為英國稅務居民後，仍須申報全球收入。在報稅時，已在香港繳納的稅款可作為英國入息稅的稅務扣減，但由於英國稅率較高，差額部分仍需繳納。 六、報稅怕遲不怕錯 許多人以為只要在限期前遞交報稅表，即使內容有誤，也可以事後修改。事實上，稅局對於報少金額的情況，會徵收最高100%的罰款，且「不懂」並不是合理的解釋。 希望這些常見的報稅錯誤能幫助您在自我評估報稅中避免失誤，確保按時且準確地完成報稅義務。